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Plus-value immobilière : l'exonération résidence principale à l'épreuve d'un bien inachevé

Publié le 18 octobre 2017

La Cour Administrative d’Appel de Bordeaux vient de rappeler dans une décision du 11 octobre 2017 que l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale implique que le contribuable puisse justifier pas des preuves concrètes la réalité de l’habitation. Cette preuve ne pourra être apporté dès lors que le bien en question est inachevé.

Conformément aux dispositions de l’article 150 U-II-1 du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Cette exonération s’applique aux seuls contribuables fiscalement domiciliés en France.

Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

Rappel des faits

Mme A a acquis, en 2003, un immeuble situé au lieudit Le Moulin de Chognac sur le territoire de la commune de Vanxains, en Dordogne, et l’a revendu le 20 octobre 2011 au prix de 150 000 euros. Il a été stipulé dans l’acte de cession que ce bien constituait la résidence principale du vendeur et que l’opération était, en conséquence, exonérée d’impôt sur le revenu en application des dispositions de l’article 150 U-II-1° du CGI. L’administration, estimant que le bien ne pouvait pas bénéficier d’une telle exonération, a adressé à Mme A une mise en demeure de déposer une déclaration de plus-values. L’intéressée s’étant bornée à faire part de son désaccord, l’administration a imposé à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales, par voie de taxation d’office, la plus-value réalisée.

Mme A a demandé au tribunal administratif (TA) de Bordeaux de prononcer la décharge de l’imposition mise à sa charge. Par un jugement n° 1402111 du 12 novembre 2015, le tribunal a rejeté sa demande.

Dans le cadre de sa requête Mme A soutient que :

  • elle occupait cette maison, de manière effective, même dans des conditions rudimentaires, avec sa fille et son compagnon et ne disposait d’aucun autre logement ; elle a vécu dans des conditions spartiates et de disposait pas de revenus pour financer les travaux et une location en même temps ; le fait qu’elle a occupé une caravane le temps des travaux réalisés dans la maison ne fait pas obstacle à ce que la maison puisse être néanmoins regardée comme sa résidence principale ;
  • en conséquence, elle est fondée à obtenir de l’exonération prévue à l’article 150 U-II du CGI ;
  • enfin, une tolérance existe pour les couples qui se séparent, ce qui a été le cas de MmeD..., et il suffit alors que le bien ait été " destiné " à constituer la résidence principale du couple.

De son côté l’administration fiscale soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés : les travaux n’étaient pas encore achevés, de sorte que la maison n’était pas habitable, la famille logeant dans une caravane.


La Cour relève que le bien acheté par Mme A en 2003 était composé d’une parcelle équipée d’un puits sur laquelle se trouvait un bâtiment agricole en état de ruine. Mme A a entrepris des travaux qui n’ont pas été achevés avant la cession de l’ensemble immobilier.

Si Mme A établit par diverses attestations :

  • qu’elle avait son domicile à cette adresse,
  • et qu’elle y disposait d’une ligne téléphonique,

il résulte en revanche de l’instruction qu’elle logeait en réalité dans une caravane pendant les travaux et elle n’établit pas, comme la charge de la preuve lui incombe, qu’elle était installée dans la maison.

Elle ne fournit en effet aucun justificatif de consommation d’électricité ni de frais de chauffage, tandis que l’affirmation selon laquelle la maison, à défaut d’être reliée au réseau d’eau, était alimentée au moyen d’un surpresseur branché sur le puits, n’est assortie d’aucun élément probant. Enfin, les photographies de l’intérieur de la maison que produit Mme A… ne permettent pas davantage d’établir une réelle occupation de cet immeuble du seul fait que des sanitaires et un évier y sont installés et que quelques meubles y sont disposés.

Dans ces conditions, la Cour a considéré que Mme A ne justifiait pas que la maison constituait, au jour de la cession, son habitation principale.


Arrêt de la CAA de BORDEAUX du 11 octobre 2017, 16BX00102